离婚协议赠房大意未过户 女儿告父亲败诉 法院：房屋抵押登记合法有效

离婚协议中白纸黑字写明房屋赠与女儿，离婚后母女一直在房屋内居住，因迟迟没有办理房屋过户登记，父亲私自将房屋抵押贷款，女儿起诉要求注销抵押登记、确认房屋归自己所有。近日，河南省新郑市人民法院判决案涉房屋抵押权合法有效，依法驳回原告小吴的诉求。那么，小吴的官司输在哪里？吴某与张某婚后于2006年3月生育…

离婚协议中白纸黑字写明房屋赠与女儿，离婚后母女一直在房屋内居住，因迟迟没有办理房屋过户登记，父亲私自将房屋抵押贷款，女儿起诉要求注销抵押登记、确认房屋归自己所有。近日，河南省新郑市人民法院判决案涉房屋抵押权合法有效，依法驳回原告小吴的诉求。那么，小吴的官司输在哪里？

吴某与张某婚后于2006年3月生育一女小吴。2016年9月，夫妻二人因感情破裂协议离婚，办理离婚登记时，双方签下离婚协议，约定婚生女小吴由母亲张某抚养，抚养费由女方承担，并将夫妻共有的一套房产自愿赠与小吴，以此给女儿一份生活保障。

吴某、张某二人离婚后，小吴跟随母亲张某一直在这套房屋内生活，但房屋产权始终登记在父亲吴某名下，张某与小吴因法律意识淡薄，一直未办理不动产过户手续。

此后，吴某与高某再婚组建新家庭。2025年8月，吴某因资金周转需要，在未告知前妻张某及女儿小吴的情况下，将该房屋作为抵押物向某银行申请33万元贷款，高某也在抵押相关合同上签字确认，案涉房屋顺利完成抵押登记。

后小吴偶然得知居住的房屋已被父亲设立抵押，她多次找到吴某，要求按照离婚协议的约定将房屋过户至自己名下，却屡屡遭到父亲拒绝。多次协商无果下，小吴向新郑法院提起诉讼，请求判令吴某、某银行、高某协助办理案涉房屋注销抵押登记，并确认案涉房屋归小吴所有，吴某协助办理过户登记。

庭审中，吴某辩称，房屋尚未过户，其享有赠与的任意撤销权，房屋已设立抵押，客观上无法完成过户。银行辩称，案涉房屋登记权利人为吴某，房屋早在2022年12月就被吴某抵押给其他银行，在结清贷款后，吴某于2025年8月又将抵押贷款业务转移至该银行，银行办理抵押登记时已尽到审慎审查义务，抵押权合法取得，小吴仅享有合同债权，不能对抗已登记设立的抵押权。高某称，其并非离婚协议当事人，不应承担协助解押、过户责任。第三人张某对离婚协议中赠与内容予以认可，同意将案涉房屋过户至小吴名下。

法院审理后认为，吴某与张某签订的离婚协议，是双方就解除婚姻关系、子女抚养、财产分割达成的综合性合意，协议中将房屋赠与小吴的条款依附于身份关系解除，并非普通无偿赠与合同，对男女双方都具有法律约束力，吴某不享有赠与合同规定的任意撤销权，无权单方撤销案涉赠与约定。但不动产物权的变动以登记为生效要件，案涉房屋一直登记在吴某名下，多年来未办理过户，小吴并未取得房屋所有权，仅享有请求吴某履行过户义务的债权请求权。

法院查明，案涉抵押办理时，不动产登记簿显示吴某为房屋权利人，无异议登记、预告登记等权利限制，银行审核权属、婚姻等材料，实地核验房屋，发放对应贷款并完成抵押登记，银行不存在恶意或重大过失，案涉抵押权合法有效。

法院认为，在抵押债务未清偿、抵押权人不同意解除抵押的情况下，小吴主张直接注销抵押登记缺乏法律依据。案涉房屋负担合法有效的抵押权，小吴亦不愿承担该抵押债务，房屋暂不具备办理无抵押过户的客观条件。而高某不是离婚协议的当事人，抵押担保与赠与分属不同法律关系，无需承担协助过户、注销抵押的民事责任。最终，法院判决驳回小吴的全部诉讼请求。

【法官说法】

权利行使要及时，莫让协议成“空头支票”

本案承办法官徐亚磊表示，现实生活中，不少夫妻离婚时都有将房产赠与子女的安排，但很多人存在认知误区，认为离婚协议写了赠与，孩子实际住在房子里，房子就是孩子的。通过本案，法官提示大家，权利需要及时行使，并非一纸协议就可高枕无忧。

首先，离婚协议赠与不能随意撤销。离婚协议中对子女的房产赠与，是离婚整体条件的一部分，父母一方不能单方面反悔撤销。但该约定仅产生合同层面的债权效力，只约束签订离婚协议的夫妻双方。没有完成不动产过户登记，子女在法律上并未取得房屋所有权，不能以此对抗不知情的外部第三人。

其次，要厘清起诉主体资格问题。离婚协议签约主体是夫妻双方，根据现行司法解释，离婚协议中明确约定子女可以直接就该财产主张权利时，子女可以自己名义，依据离婚协议起诉要求过户、主张违约赔偿。本案离婚协议仅约定房产赠与小吴，并未专门赋予小吴直接向父母起诉主张房产的权利，因此，履行离婚协议之诉，适格原告应当是离婚协议的签约一方，即母亲张某。

最后，不动产登记簿具有公示公信效力。金融机构办理抵押贷款主要依据不动产登记的外部记载，履行形式审慎审查义务，没有义务深挖家庭内部离婚财产约定。即便房屋由他人长期居住，也不能直接推定金融机构存在过错。银行放贷时登记状况清晰无瑕疵，已尽到合理审查义务。

那么，离婚协议白纸黑字写明房屋赠与女儿，起诉又被驳回，离婚协议约定难道是废纸一张？保护银行，难道就该牺牲孩子吗？

本案被驳回是因为房屋存在抵押这一现实履行障碍，并没有否定离婚协议赠与条款的效力。法律对银行的保护，本质上是对交易秩序的保护。事实上，法律存在“带押过户”规则，但带押过户是抵押权跟着房屋走，过户后房子依然背负33万元抵押债务，在原告小吴明确表示不愿承接该笔债务的情况下，法院不能主动将债务负担强加于受赠子女。

那么，小吴该如何维护自身合法权益呢？

可以协商争取由吴某筹措资金还清贷款，涤除抵押后及时办理过户。若吴某无力清偿贷款，房屋后续被银行拍卖处置，赠与目的彻底落空，可由离婚协议签约一方张某起诉吴某，主张违约损害赔偿，取得赔偿款项后，该财产利益归属小吴。若具备资金条件，房屋也可以由利害关系人张某或小吴代为清偿债务，注销抵押后由张某另行起诉要求过户，代偿款项可向吴某追偿。

法官提醒，权利需要及时行使，子女未成年时，监护人可以代为办理不动产过户；子女成年后，应当及时主张履行过户义务。暂时不具备过户条件的，也可依法办理异议登记或者居住权登记，防范房屋被私自抵押、处置的风险，切莫让纸上协议成为无法兑现的空头承诺。

来源：人民法院报

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