刘某江诉行政机关办理房屋所有权登记案 ——行政案件中一并处理民事争议，做实定分止争

【基本案情】 1996年，吉林市某丰房地产开发有限公司（以下简称某丰公司）将案涉房屋出售给牟某，并办理房屋所有权证，但案涉房屋所有权证面积并未从整体产权证面积中扣除。同年，某丰公司将包含案涉房屋在内的建筑面积3056平方米的房产抵押给某银行，并办理抵押登记。2005年，刘某江从牟某处购买了案涉房屋…

【基本案情】
　　1996年，吉林市某丰房地产开发有限公司（以下简称某丰公司）将案涉房屋出售给牟某，并办理房屋所有权证，但案涉房屋所有权证面积并未从整体产权证面积中扣除。同年，某丰公司将包含案涉房屋在内的建筑面积3056平方米的房产抵押给某银行，并办理抵押登记。2005年，刘某江从牟某处购买了案涉房屋并实际占有。购房协议签订后，牟某及其配偶先后于2009年、2013年去世。
　　自2007年起，刘某江多次通过向行政机关申请办理转移登记、提起民事诉讼的方式主张权利，因案涉房屋存在重复登记、抵押登记、不符合确权之诉主体资格等理由被拒绝。2023年，吉林市规划和自然资源局拒绝办理房屋转移登记，刘某江遂提起行政诉讼。一审法院认为，案涉抵押权登记不应成为阻却转移登记的障碍，但在牟某及其配偶已死亡的情况下，应由刘某江与牟某继承人共同申请办理转移登记，故判决驳回诉讼请求。
　　吉林省长春铁路运输中级法院二审认为，一般情况下，确需买卖双方共同申请办理转移登记。但考虑刘某江为办理房屋所有权登记，分别提起过民事、行政诉讼，历时多年仍未解决。且经询问牟某的五名法定继承人，均明确表示认可案涉房屋买卖协议效力，并自愿放弃继承。在此情形下，法院已固定了买卖双方的真实意思表示，吉林市规划和自然资源局应在刘某江缴纳相应税费后为其办理房屋所有权转移登记。故判决撤销一审判决，责令限期办理转移登记。
　　【典型意义】
　　《指导意见》第七条规定，“人民法院在审理行政案件中发现需先行解决相关民事争议，且该民事争议可以同行政案件一并解决的，应当告知当事人依法申请一并解决民事争议。”本案即是行政案件中一并解决民事争议的典型。房屋所有权登记行政案件涉及房屋权属与行政登记，具有行民交叉的特点。人民法院在明确“抵押权登记不影响办理房屋转移登记”的基础上，通过询问五名法定继承人，固定买卖双方真实意思表示，夯实办理房屋转移登记的民事基础，最大限度降低当事人维权成本，实现民行争议一次性解决。