遭买家违约的房屋一年后再卖价格暴跌近百万 法院：违约方应支付违约金

签完房屋买卖合同后，购房者以资金不足为由不再履约。一年后房屋重新出售，却比上次签合同时的房价低了近百万，这笔损失，违约方需赔偿吗？近日，广东省深圳市南山区人民法院依法审结一起房屋买卖合同纠纷案，判决违约方赔偿守约方80万元违约金，未支持守约方以再次售房时价格标准主张的损失。

　　2022年5月，李某、方某与某房产中介公司共同签订《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同，约定李某以1354万元的价格将其名下一套房产转让给方某，交易定金为80万元，方某需在合同签订后7日内支付全部定金，剩余购房款1274万元需在2022年5月20日前一次性支付；如方某违约，除承担违约责任外，还需承担李某因维权所支出的律师费、诉讼费等。协议还约定，若双方任意一方放弃交易此套房产，违约方需赔付守约方80万元违约金。双方签约后，方某先支付了2万元定金给某房产中介公司。

　　此后，某房产中介公司迟迟未收到剩余定金款及购房款，于是两次向方某发函要求其补足款项，方某称因资金不足无法继续履行合同，便再未支付任何钱款。李某遂于2022年6月向方某发出《解除合同通知》，某房产中介公司将2万元定金支付给李某。

　　2023年6月，李某重新寻找买家，并以1261万元的价格出售该套房屋，该出售价比此前李某与方某签订合同时的约定价低93万元。李某遂诉至法院，要求方某赔偿违约金80万元及损失13万元，并承担律师费、诉讼费等费用。方某辩称与李某签订的是预约合同，李某已没收2万元定金，故方某无需再向李某支付违约金等费用。

　　法院审理后认为，李某、方某与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及中介服务合同》《交易节点确认书》《补充协议》等合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，各方当事人应遵守合同约定并履行各自的权利义务。

　　至于方某辩称该合同为预约合同而非本约合同，法院查明，该合同已就案涉房产的地址、面积、价格、付款及交易节点、违约责任等均进行了全面且详细的约定，该合同属于可以切实履行的房地产买卖合同，而非简单且需要再进一步明确具体条款的预约合同，因此，对方某的该项辩解，法院不予采信。

　　关于李某主张方某需承担违约责任的问题，根据双方共同签署的《补充协议》约定，若买方或者卖方放弃交易案涉房屋，违约方需赔付守约方80万元违约金。现因方某未及时支付案涉房款导致合同无法继续履行，且在中介公司数次催告后方某依然拒绝付款，方某的行为已构成根本违约，故方某应承担相应的违约责任。在方某违约后，案涉房产以低于原合同价93万元的价格售出，这说明李某确实遭受房屋价格下跌损失；而方某并未举证证明双方约定的违约金过分高于造成的损失，故方某应支付违约金80万元。

　　至于李某主张80万元违约金不足以弥补其损失，并主张方某需支付其13万元损失，法院认为，虽然本案系因方某的违约导致合同无法继续履行，方某需承担违约责任，但是李某在知晓合同无法履行，于2022年6月向方某提出解除合同后，应及时出售案涉房屋，以防损失进一步扩大。其主张以2023年6月即一年后出售的房屋价格为标准主张损失，依据不足，法院不予支持。李某主张方某承担律师费支出符合合同约定，法院予以支持。

　　综上，法院综合考虑方某违约程度、双方约定的违约金数额及房价变化等因素，判令方某向李某支付违约金80万元，扣减方某已经给付的2万元定金后，方某还应向李某支付78万元违约金，并赔偿李某律师费支出3万元，驳回李某的其他诉讼请求。该判决现已生效。

　　法官说法：

　　房价波动是房地产市场交易中的常见现象，而违约金作为约定条款写入房屋买卖合同，其主要功能就是为弥补因违约给守约方带来的包括房价波动、合理维权等造成的损失。在违约金条款不违反相关法律法规的情况下，如一方当事人不履行合同或履行合同义务不符合约定时，则需依约承担相应违约责任。如违约金不足以弥补造成的损失，当事人有权请求增加违约金以填补损失；但是在违约发生后，守约当事人也有义务采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿。

　　诚实守信是市场活动的基本准则，对维护市场秩序、保障交易公平意义重大。民事主体在市场交易活动中均应遵守诚信原则，在签订房屋买卖合同等重要合同文件前，需充分考量自身履约能力、抗风险能力等实际情况，审慎签订合同。合同签订后，当事双方均应严格依照合同约定履行义务、行使权利，以公平、守信的态度参与市场活动，共同营造健康有序的市场交易环境。

来源：人民法院报 | 作者：李倩 王路 胡旦